LH신축매입약정 2025 수도권 재공고 변경사항 정리해볼게요.

LH신축약정매입 제도란?

LH신축약정매입은 민간에서 주택을 신축하면 LH가 준공 후 이를 매입하여 임대주택으로 활용하는 제도입니다. 주요 목적은 공공임대주택의 안정적 확보와 민간 참여 유도에 있습니다. 기존에는 감정평가를 기준으로 매입가를 산정해왔고 일부 공고에서는 건축비 연동형 방식을 시범 도입하였습니다. 각 방식에 장단점이 있는데 사업자는 약정 체결 후 일정 기준에 따라 주택을 신축 및 인허가 진행 후 LH에 매각할 수 있습니다.

LH신축약정매입 2025년 재공고의 배경은?

2025년 9월, LH는 수도권 지역을 중심으로 신축약정매입 사업의 접수를 잠정 중단한다고 발표했는데 그 이유는 과도한 신청 경쟁 및 공급과잉 우려, 공사비 인상 및 PF 리스크, 제도 안정화를 위한 재검토가 필요했습니다.

사실 정부에 가장 중요한 부분은 신속하게 임대 물량을 공급하는 것인데 심사와 약정 후 실제 공사로 이어져서 정부에 매각이 되는 케이스가 적은 것이 정부의 고민이었죠. 정부가 원하는 부분은 약정을 채결한 민간 사업자가 신속하게 착공을 하고 준공 후 정부로 납품 및 매각을 하여 국민에게 공약한 주택임대 물량을 공급하여 국민 거주 안정을 위해 노력하는 것이죠.

LH신축약정매입 재공고 변경사항 핵심 요약

이번 재공고문의 가장 큰 변화는 매입대상 주택의 변화인데요. 약정 신청 필지에 대해 토지소유권 확보(토지매매계약 포함)하였거나 토지소유자의 감정평가동의서를 받은 경우에 한하여 신청가능합니다. 결국 토지소유권을 확보하지 않고 선정심의만 넣은 후 주택건설을 하지 못하는 경로를 미리 차단한 것입니다.

또한 서울의 경우 공사가 ‘24~25년 매입심의 결과 통보시, 2회 이상 ‘매입제외’ 통보한 주택을 당해연도(2025년) (재)신청 접수시 매입 제외, 매도신청토지의 현재 지구단위계획상 신축매입임대주택 건축(설계)이 불가한 경우, 지구단위계획 및 관련법령이 변경될 것으로 판단하여 설계도면에 선반영하여 작성한 경우도 매입 재외 대상으로 발표했습니다.

매매대금(약정금) 지급에 대한 변경

약정금 지급 방식에도 변화가 있는데 기존에는 착공 이후 단계별 지급 방식이 주를 이뤘으나 이번 재공고에서는 선지급 비율 증가, 조기 착공 인센티브 강화로 변경되었습니다.

토지선금을 받고 4개월(120일) 이내에 인허가를 받지 못한 경우 토지선금을 받은 다음날로 부터 인허가를 받을 때까지 토지선금의 연 5%만큼 지연이자를 물게끔 변경이 되었습니다. 물론 정당한 사유가 있는 경우 6개월(180일)로 적용이 됩니다. 결국 토지선금을 받고 120일 이내에 건축허가나 주택건설사업계획승인을 득해야 지연이자를 면하게 됩니다.

사업 리스크 및 기회 요소

정부가 원하는 것은 목표한 물량의 임대주택을 공급하는 것인데요. 제도의 변화로 수익성이 불확실해지지만 먼저 사업 기회를 잡은 사람에게 시장에 우위를 점할 수 있는 것이죠. 자금조달이 불안할 경우 조기 인센티브를 활용할 수 있고 수도권이 규제가 있다고 느낀다면 지방 도시를 진출해서 기회를 노려보는 것도 필요해보입니다.

먼저 재공고문을 정독하시고 항목별로 변화된 내용을 체크리스트로 작성해서 조기 착공 인센티브를 노리거나 공사비 연동형 방식을 이용하는 것도 방법이 되겠습니다. 정부의 임대주택 공급 정책은 지속되겠지만 공급자의 진입장벽은 점차 높아질 가능성이 있습니다. 실무자는 제도 변경을 주기적으로 확인하고 LH공고와 현장 흐름을 함께 분석하는 것이 중요합니다.

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